0
Devre Tatil Uygulaması
1985 yılında 3227 Sayılı Kanun’la Kat Mülkiyeti Kanunu’na 57 65. maddeler eklenmiş ve devremülk adı altında yeni bir ayni hak oluşturulmuştur. Devre mülk hakkı arazide mevcut bir müstakil yapıda veya kat mülkiyetine konu bağımsız bölüm meskenlerde kurulabilecektir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 57. maddesi, devre mülk hakkını bu tür yapılarda irtifak “müşterek mülkiyet payına irtifak hakkı” olarak tanımlamıştır. Devre mülkte devreler 15 günden aşağı irtifak hakkına konu olamayacağı gibi, çerçeve sürede mülkiyet hakkına bağlı olarak süresiz olmak zorundadır. Bu sınırlamalar nedeniyle devre mülkten kaçış olmuş ve yine tapulu olarak “dönem mülk” adı altında müşterek mülkiyete dayalı yeni bir sistem yaratılmıştır.
Müşterek Mülkiyet Payına Bağlı Yararlanma ile Oluşturulan Sistem
Bu sistemde, alıcılar ile yapılan sözleşmelerde, devrelere bağlı yararlanma hakkı bir sözleşme ile sağlanmaktadır. Devre tatil, bir apartman dairesinde olabileceği gibi, bir otel odasında da olabilmektedir. Sözleşmeler, asgari 20 yıllık olup, 99 veya 100 yıllık sözleşmeler de yapılabilmektedir. Bu sözleşme ile hak sahibi tatilin başlangıcı ve bitimi ile belirlenmiş bir takvim yılı kesitinde (devre), devrenin kaç kez tekrarlanacağını gösteren bir süre ile (çerçeve süre) tatil yapma hakkı elde etmekte, buna mukabil başlangıçta peşin veya taksitle bir bedel ödemekte ve genel giderleri karşılamak amacıyla da yıllık bir aidatı ödeme yükümlülüğü altına girmektedir.
Devre tatil sözleşmeleri, hukukumuzda tanımlanmış sözleşme kalıpları içerisinde yer almayan atipik sözleşmelerdir. “Bir taşınmazın zaman paylaşımı esasına dayalı olarak kullanma hakkının satışı hakkında sözleşmeler” olarak tanımlanmaktadır. Kanun’un öngördüğü bazı akitlerin, Kanun’un öngörmediği biçimde biraraya gelmesinden oluşan karma akit yapısı ile ön plana çıkmaktadır.
Bu karma akit çerçevesinde, alıcının para borcu karşılığında devre tatil yatırımcısı ünitenin zilyetliğini ve sosyal tesislerden yararlanma olanağını “kira akdine”, malzeme tedariki ve doğal kuvvet enerjiyi ünitelerinde bulundurmayı “satım akdine”, bakım onarım ve temizliği “hizmet akdine”, bütün bu edimlerin yerine getirilmesini, personel istihdamı ile ifayı “vekalet akdine” ilişkin edimler olarak bir bütün içerisinde sunmaktadır. Dolayısıyla sözkonusu akitler, bir satım akdi değil, bir kiralama ve vekalet akdi niteliğinde olan karma akitlerdir.
Sanayi Bakanlığı, 95/136 137 No.lu Tebliğleri’nde devre tatili, 4077 Sayılı Tüketicilerin Korunması Hakkında Kanun’un 8. maddesine bağlı olarak “kapıdan satışlar” hükümlerine bağlamıştır. Yargıtay 13, Hukuk Dairesi’nin de devre tatil satışlarının kapıdan satış olduğu yolunda kararları mevcuttur.
Vergi Hukuku Açısından Uygulama
Devre mülkte yatırımcı ile tatilci arasındaki ilişki mülkiyet hakkına dayalı olduğu halde, devre tatilde ilişki kira akdini de içeren karma bir akde dayalıdır. Dolayısıyla sözleşmenin niteliğini bu şekilde belirledikten sonra, konuyu çeşitli vergi kanunları açısından değerlendirmek gerekecektir.
Uygulamada, yatırımcı ile tatilci arasında bir sözleşme yapıldıktan sonra alınan bedel kira bedeli olarak nitelendirildiğinden, kira süresine bölünerek ilk yılın kira geliri hasılat kaydedilmekte, kalan bedel ise avans hesabında ileriki yıllara ait kira bedeli olarak izlenmekte ve zamanı geldiğinde bu avanslar ilgili yıllara gelir olarak kaydedilmektedir. Bu uygulama yerindedir, çünkü ortada bir satış mevzubahis olmayıp, bir kiralama işlemi sözkonusudur. Sözleşmenin “devre tatil satış sözleşmesi” olarak adlandırılması da bu işlemin aslında bir kiralama işlemi olması durumunu değiştirmemektedir.
Durum, tatil bedellerinin (kiranın) peşin alınması halinde böyle olup, dövize endeksli alacak senetleri ile alınması halinde de aynı şekilde olmaktadır. Döviz cinsinden olan alacak senetlerinin yıl sonunda değerlemesinde veya tahsili halinde ortaya çıkan kur farkları da yine ait oldukları yılların kira gelirleriyle ilgilendirilmelidir.
Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1/f maddesine göre; Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri katma değer vergisinin konusuna girmektedir. Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1/a maddesinde, hizmetin yapılması anı vergiyi doğuran olay olarak hükme göre, Katma Değer Vergisi açısından, devre tatil hizmetinde vergiyi doğuran olay hizmetin yapılması ile meydana geldiğinden, hizmetin yapıldığı döneme ilişkin olarak düzenlenen faturada Katma Değer Vergisi hesaplanacak ve beyan edilecektir. Ancak hizmetin ifasından önce fatura düzenlenmesi halinde, belgenin düzenlendiği dönemde vergiyi doğuran olay meydana gelecektir. Zira, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 10. maddesinin, kiralama işleminde vergiyi doğuran olayın, kiralanan malın kullanımının terk edilmesiyle meydana geldiği hükmünü içeren bendi, 01.12.1986 tarihinden itibaren 3316 Sayılı Kanun’la yürürlükten kaldırılmıştır. Damga Vergisi Kanun’a ekli I sayılı tabloya göre; devre tatil sözleşmelerinin karma akit olarak kabulü halinde binde 6, kira akdi olarak kabulü halinde ise binde 1.2 damga vergisi ödenecektir. Danıştay 7. Dairesi devre tatil sözleşmelerini kira akdi olarak kabul etmektedir.
SONUÇ
Tüm bu açıklamaların ışığında, bir karma akit niteliği taşıyan devre tatil sözleşmelerinin bir hak satışından ziyade, bir kira akdi olduğu ortaya çıkmaktadır. Zira, bu sözleşme ile gayrimenkulun maliki değişmemekte, tatilci sadece belirlenen çerçeve süre ve dönemlerde sözkonusu gayrimenkulden yararlanma hakkını elde etmektedir. Dolayısıyla devre tatil ile ilgili vergilendirme problemlerinde konuya bir hak satışı olarak değil, kiralama işlemi olarak bakılmasının daha doğru olacağı kanaati ortaya çıkmaktadır.
Kaynak
Sn. Mustafa Bahtiyar’ın Yaklaşım Dergisi sayı 88 Nisan 2000 sayılı yazısındaki 211 214 sayfalardaki “Devre Tatil Uygulaması ve Vergisel Boyutu” adlı makaleden yararlanılmıştır.
Av. Egemen Gürsel ANKARALI
TEL: 0.212.225 22 75
