"Ben yöneticilik yapmıyorum, ekibimle birlikte hedeflere yürüyorum"

Konut sektöründe 26 yıldır faaliyet gösteren, yaklaşık 4 bin çalışanı bulunan Ağaoğlu Şirketler Grubu; kriz dönemlerinde bile hızını kesmediği projeleri, Türkiye’de bir ilke imza atarak başlattığı yabancılara yönelik konut çalışmaları ve yabancı üniversiteler tarafından bile inceleme konusu haline getirilen organizasyon yapısı ile dikkat çekiyor. Her bir projede, birbirine benzemeyen yapıları yaratmak için tasarıma büyük önem verdiklerini, Türk insanının daha çağdaş konutlarda yaşayabilmesi adına konut yapımında hiç hız kesmediklerini dile getiren Grubun Genel Müdürü Hasan Rahvalı, tüm bu hedefleri hayata geçirmeye çalışırken “İşletmeleri başarıya taşıyan en önemli unsurun tartışmasız olarak ‘insan’ olduğunu hepimiz biliyoruz” diyor: “Ben kişisel olarak yeni nesil insan kaynağını kendi kuşağımla karşılaştırdığımda çok başarılı buluyorum. Bana göre çok iyi yetişen, birkaç dil bilen, eğitimlerini çok iyi kurumlarda tamamlayan bir çalışan nesli var”.

Rahvalı ile gerçekleştirdiğimiz söyleşide hem Türkiye’deki konut sektörüne ilişkin ayrıntılı bilgiler aldık, hem de bir Genel Müdür’ün gözünden sektördeki insan kaynağının değerlendirmesini dinledik.

Ağaoğlu’nun faaliyetlerine geçmeden önce bizlerle Türkiye’deki konut sektörünün genel bir tablosunu paylaşır mısınız?

Konut sektörü, ülke ekonomisi açısından büyük önem ifade ediyor. Dünyanın her yerinde insanların kendisi için yapabileceği en büyük yatırım konut yatırımı… Konut yatırımı, parasal karşılaştırmada herhangi bir tüketim harcamasına ya da bireysel yatırıma göre birinci sırada yer alıyor. Milli gelir itibariyle Türkiye’den beş katı zengin ülkelerde de durum farklı değil. Ülkelerin milli gelirleri ile konut kredilerinin stoğunu karşılaştırdığımızda ABD’de konut kredi stoğunun milli gelirlerin yüzde 66’sı oranında; Danimarka gibi bazı Avrupa ülkelerinde ise milli gelirin yüzde 100’ü mertebesinde olduğunu görüyoruz. Türkiye’de durum nasıl? Türkiye’de ne yazık ki oran %5’lerde… Üstelik bu orana ancak 2007 yılında ulaşabildik. 2002’de faiz oranlarının düşmesi, bankaların uzun vadeli borçlanması ve düşük faizli uzun vadeli konut kredilerinin devreye girmesiyle %0,8’lerdeki oran birkaç yıl içinde %5’e yükseldi. Aslında Türkiye’de inşaat sektörü son derece gelişmiş olmasına; teknoloji ve mimari tasarım açısından Avrupa’daki emsal şirketlerle başa baş mücadele edebilecek durumda olmamıza karşın önümüzde temel bir engel var: Tüketiciyi uzun vadeli kaynaklarla buluşturamamamız… Oysa Türkiye’nin genç nüfusunu da dikkate aldığımızda önümüzde yapmamız gereken çok iş olduğunu görüyoruz. Bu noktada bir başka boyuttan daha söz etmek istiyorum: Türkiye’deki 18 milyon hanenin yüzde 66’sının iskânı yok. Bunun anlamı niteliksiz, yaşlı bir konut stoğumuzun bulunması… Türkiye’deki 18 milyon konutun %80’i 1998 yönetmeliğinden önce imal edilmiş durumda. Bu da, o statik hesaplarla bugün belediyenin size ruhsat veremeyeceği anlamına geliyor. Çünkü o dönemde Türkiye deprem kuşağı üzerinde olarak görülmüyordu. Dolayısıyla ruhsatlı konutlara da şüpheyle bakmamız gerekiyor. Tüm bunlar ışığında genel bir değerlendirme yaparsak: Türkiye’de minimum 6 milyon konutun mutlaka yenilenmesi gerektiğini görüyoruz. 15 yıllık bir vadeyle düşünürsek, her yıl 400 bin konutun üretilmesi gerekiyor. Buna; göçleri, nüfus artışını ve evlenme istatistiklerini de eklersek yılda 1 milyonun üzerinde konut üretimi gerektiğini görüyoruz.

Peki, şu anda bunun ne kadarı üretiliyor?

İnşaat döneminin en parlak dönemi olarak kabul edilen 2005 – 2006 yıllarında alınan ruhsat sayısı 560 bin… Tabii bunların sadece ruhsatının alındığını; tamamlanmadığını anımsatmak gerekiyor. Kısacası Türkiye’de konut anlamında ciddi bir ihtiyaç var ama bunun talep haline dönüşebilmesi için vatandaşımıza uzun vadeli, düşük faizli kredilerle kira öder gibi konut sunmamız çok önemli. Siz çözüm olarak neler öneriyorsunuz? Bu noktada kentsel dönüşüm projelerinden söz etmek gerekiyor. Ülkemizin niteliksiz konut stoğu konusunda, bu dönüşüm projeleri çok önemli. Burada sektörün en çok ihtiyaç duyduğu unsuru şehir merkezindeki arsalar oluşturuyor. Bu sayede niteliksiz konut dokusunun yenilenmesinin yanı sıra, vatandaşlarımızın daha çağdaş mekanlarda yaşayabilmesi sağlanabilir.

Bu tabloya bakarak Ağaoğlu olarak neler yapıyorsunuz?

Ağaoğlu, kriz dönemlerinde bile 5 proje başlatabiliyorsa sözünü ettiğim bu tabloyu iyi okuyabildiği içindir. Şu anda dünyada mortgage krizi konuşulmasına karşın, yine de iç pazar için 4–5 proje hazırlığımız, yürüyen 6200 konut inşaatımız söz konusu. Ayrıca Bodrum’da yabancılara yönelik 10 bin konutluk bir projeyi de başlatmış durumdayız. Nasıl bir proje bu? Yabancıya konut sunmak, Türkiye ekonomisi için çok önemli. Bu anlamda Türkiye’nin ilk kurumsal projesini başlattık. Öncelikle Avrupa’daki en başarılı örneğe imza atan İspanya’yı inceledik. İspanya’da yabancılara 2 bin 200 konut satıldığını, sonuç olarak 660 milyar dolar döviz girdisi sağlandığını gördük. Bu, emek yoğun bir sektör olarak ülkeye büyük kaynak transferi yapmak anlamına geliyor. Çünkü sanayi ile karşılaştırdığınızda makine ya da hammadde ithal etmek için döviz ödemiyorsunuz. Özellikle Türkiye’de Avrupa standartlarında inşaat malzememiz var; emek de tamamen yerli. Dolayısıyla yüzde 100 katma değerli bir kaynak ve ülke ekonomisi açısından çok önemli… Biri golf oteli olmak üzere dört otel ve alışveriş merkezini içeren, her iki bölümünde de 5 bin konutun bulunacağı bu proje ile birlikte yabancılara binlerce dönüm arsa satma yerine arsaları işleyerek konut yapıyor ve satıyor olacağız. Bir araştırmaya göre Türkiye’nin yabancılara 1 milyon konut satma potansiyeli var. Bu da minimum 300 milyar Euro demek. Kısacası yabancılara yönelik konut satışı, ülke ekonomisi için çok önemli. Biz bu konudaki ilk büyük projeyi başlattık; sadece birinci bölümünden 4 milyar dolar civarında döviz girdisi bekliyoruz. Dileriz bunu yeni projeler de takip eder.

Tüm bu projelerin de ışığında, sektördeki insan kaynağı konusunda neler söylemek istersiniz?

Elbette ki işletmeleri başarıya taşıyan en önemli unsurun tartışmasız olarak “insan” olduğunu hepimiz biliyoruz. Ben kişisel olarak yeni nesil insan kaynağını kendi kuşağımla karşılaştırdığımda çok başarılı buluyorum. Bana göre çok iyi yetişen, birkaç dil bilen, eğitimlerini çok iyi kurumlarda tamamlayan bir çalışan nesli var. Elbette nitelikli çalışan yetiştirmek konusunda işletme içi eğitimler de çok önemli. Biz Ağaoğlu Şirketler Grubu’nda yıllık ciromuzun yüzde 3’ünü eğitim ve eğitim araçlarına ayırıyor, arkadaşlarımızı yurtiçi ve yurtdışında uzun süreli eğitimlere gönderiyoruz. Ayrıca bir motivasyon aracı olarak uzun süredir şirkette kendini kanıtlamış olan çalışanlarımıza özel imkanlarla konut edindiriyor; belirli bir süreyi tamamlayanlara ise ödül olarak konut veriyoruz.

26 yıldır konut sektöründe faaliyet gösteriyorsunuz. Geçmişle kıyasladığınızda insan kaynağı size göre nasıl bir gelişme gösterdi?

Bundan 26 yıl önceki şantiyeleri hatırladığımda kamplarımızda konaklayan, nitelikli elemanlar ve niteliksiz işçilerin düzeyinin bugün büyük gelişme gösterdiğini görüyorum. Bugün düz işçi olarak çalıştırdığımız kişilerin bile internet kullandığını, sektörle ilgili araştırmalar yaptığını ve herhangi bir konuda bizimle fikir alışverişinde bulunduğunu gözlemliyor ve bundan büyük mutluluk duyuyoruz. Öte yandan teknik elemanlarımızın gelişimi çok daha ilgi çekici. Şu an için Akdeniz İnşaat’ın bünyesinde 300’ü aşkın mimar ve mühendis çalışıyor. Bu kişilerin 100’ünün yurtdışı şantiye deneyimi bulunması hangi seviyeye geldiğimizi net biçimde gösteriyor. Elbette bu gelişmeler sadece Ağaoğlu Grubu’nda değil sektördeki diğer şirketlerde de kendini gösteriyor. Türk şirketlerinin dünyanın dört bir yerinde iş yapabilmesinin nedeni bu nitelikli insan kaynağıdır… İnsan kaynağının gelişimi, proje geliştirme anlamında da kendini gösteriyor. Hepimizin bildiği gibi proje geliştirme ve organizasyon yeteneği de işletmeler için çok önemli. Bu anlamda geliştirdiğimiz projelerdeki organizasyonun şeması, nasıl bir iş akışı ve çalışma takvimi izlediğimiz Hollanda’dan Endonezya’ya kadar çeşitli ülkelerin üniversiteleri tarafından incelendi. Kısacası koordinasyon da apayrı bir bilgi birikimi gerektiriyor. Kazandığımız deneyim ve know-how sayesinde kimin neyi, ne zaman, hangi sistemle yapacağı biliniyor. Bunu yaparken bilgi teknolojileri ve kurumsal kaynak planlamasına yaptığımız yatırımlardan faydalanıyoruz.

Biraz da sizin yöneticilik anlayışınızdan konuşmak isteriz…

Samimiyetle söyleyebilirim ki ben “yönetmiyorum”. Bizim inandığımız bir takım hedef ve ilkelerimiz var. Bütün departman müdürü arkadaşlarımız ve çalışanlarımız ile birlikte bu hedefe doğru yürüyoruz. Ben yöneticilik yapmıyorum çünkü birlikte çalışacağımız arkadaşlarımızı seçerken nitelikli insan kaynağına önem vererek karar veriyor ve eğitim yatırımı yapıyoruz. Yola çıktığımız arkadaşlarla gerçekten gönül bağı kuruyoruz. Çalışanlarımızın aidiyet duygusu yüksek oldukça birebir yöneticilik yapma gereği de ortadan kalkıyor. Öte yandan bilgi teknolojileri ve gelişmiş yazılımlardan yararlanmamız da işimizi kolaylaştırıyor.

“BEYAZ YAKALILARIN İHTİYAÇLARINI BİLİYOR, KONSEPTLERİMİZİ BUNA GÖRE GELİŞTİRİYORUZ”

“Konutlarımızı üretirken hedef kitlemiz itibariyle eğitimli, beyaz yakalı çalışanların beklentilerini ve ihtiyaçlarını dikkate alıyoruz. Bu kesimin beyniyle çalıştığını biliyor ve stresli iş ortamından sonra evine geldiğinde rahatlamak için neler yapmak istediğinin hesabını yapıyoruz. Bu beklentiler ‘My’ konseptinin başladığı, 1998’deki ilk projemizden beri dikkate alınıyor. Beyaz yakalı çalışanların evine ulaştığında bedensel ve kültürel olarak bir takım aktivitelere katılmak istediğini bildiğimiz için projelerimize My Club adını verdiğimiz faaliyetleri katıyoruz. My Club’larda ortak kültürel aktiviteler, sanatsal faaliyetler, kurslar veya kültür gezileri düzenleniyor. Eski komşuluk ilişkilerini modern bir platformda tekrar yeşertmeyi amaçlıyoruz. Bu mutlu ve rahatlatıcı ortamdan sonra insanların işine daha iyi konsantre olacağını, daha verimli çalışacağını biliyoruz. Öte yandan ilk projelerimizden ev alanların zaman içerisinde mesleklerinde, kariyer basamaklarında nasıl ilerlediklerini de gözlemliyoruz. Kısacası tasarım adına yapılan AR&GE çalışmaları bizim sektörümüz için çok önemli. Bu nedenle her projemizin bir diğerinin benzeri olmaması için özel bir çaba sarf ediyoruz. Her projenin mimari bir kimliği olması çok önemli… Bu nedenle bir tasarım grubumuz olmasına karşın dışarıdan da konsept geliştirme konusunda danışmanlık hizmeti alıyoruz”.